“太原三十六条”楼市新政满月 市场高开低走 未来会升温吗?

2022-06-23 07:57:10 文章来源:网络

本文转自:太原日报

今日,距5月23日“太原三十六条”楼市新政发布已过去整整一个月。新政出台后的连续三周,省城楼市借助政策利好扶摇直上,看房客、成交量激增,回暖迹象明显。但进入上周即新政落地后的第四周,省城各楼盘的成交又**了往日的平淡,新政效果及楼市未来走势飘忽不定。新政的边际效应已显现,背后的原因是什么?省城楼市未来会升温吗?山西晚报记者对此进行了采访——

A 新政出台首周新房市场升温

“太原三十六条楼市新政出台后,省城新房市场迎来**违的成交升温。”合和房产经纪公司的曹先生称,2021年省城楼市成交惨淡,公司主营业务新房成交业绩的推进非常艰难,尤其是部分房企**雷,产生的**应收款带给所有房产经纪公司及渠道巨大**务压力。所以,今年公司把业务重心向更稳定安全的二手房市场转移。而5月23日新政出台之后,新房市场再度活跃起来,给房产经纪行业带来信心和勇气。

5月28日,新政出台后的**个周六,山西晚报记者走访了省城万科、中海、保利等多家在售刚需楼盘,所到之处一派火热景象。售楼处座无虚席,许多置业顾问不得不同时接待两组甚至多组客户,致电咨询的客户更是络绎不绝。“成交信心**表现得很明显。但政策发布的时间还很短,这样火热的场面能持续多**还有待观察。”售楼部多位置业经理在接受采访时表示,政策的积极信号明显,这是全行业的福音,他们要做的就是抓紧机遇,给业主普及政策,推动成交。

安居客太原站发布的数据显示,太原市5月新房成交1740套,成交金额22.64亿,环比提升44%。新政出台**周成交套数为740套,比新政出台的前一周多出280套。旭辉江山、龙湖天钜、万科时代之光等项目的置业顾问表示,新政对成交的刺激作用明显,以龙湖天钜为例,新政出台前的5月16日至5月22日,新客到访为238组,而在新政之后的5月23日至5月29日,新客到访数量一下增加到646组,是新政前的近三倍。太原新房市场受政策影响非常明显,开发商推售热度大大提高。保利、中海等品牌适时趁着政策热度,在6月初加推了新品,成交业绩比预料要好。

B 首付利率降低成交效果明显

出台的“太原三十六条”楼市新政中,人才购房补贴、公积金贷款**放宽、租房补贴等政策备受关注,但这些政策需要相关职能部门出台细则,并协调配合执行落地,涉及的部门多、周期长、跨度大。相对而言,首房首贷利率降低、首付两成这两条政策更易落地实现,是目前诸多利好政策**有效的手段。

省城市民李先生由于资金紧缺,一年前相中的位于省城晋祠路某名盘大平层迟迟不敢出手购入。“我的所有**和资金只够房子三成首付。但手头没有一点**比较心慌,所以不敢轻易下手,现在新政出台首付20%就可以,这就意味着我手里还有40万元左右的现金可以周转,所以我在新政出台后一周内交了定金。”李先生是众多意向购房者的一员,在他看来,首付两成、利率4.6%是促成他买房的主要原因。

张**士在去年年底刚买了房子,当时利率没下调,但是房价非常便宜。新政出台后,张**士感觉自己买房交钱交早了。张**士称,她买房时利率是5.3%,每月还8051元房贷;而如今利率为4.6%,每月还贷7433元,每月的还贷**降了618元。但置业顾问告诉张**士,新政出台之后,利率确实降了,但房价只要微微一**,这些省下的钱又会补上去,所以她去年年底的出手并不吃亏。

因为新政出炉,还有部分购房者想先退再购,享受一下利好。此前,周**士在太原东中环某售楼处订了一套房子,促使她买房的原因之一是开发商当时降价大促,“**装房比周边其它项目的毛坯房还要便宜。”而购房时开发商承诺,业主首付之后且在正式网签前,可以退房。新政出台后,周**士打起了退房再购房的主意,但是眼瞅房企**价的营销一波接着一波,周**士打消了退房的念头,她感觉楼市现在不稳,如果回暖,房子还能升值。退房再购,可能钟意的户型会卖光,得不偿失。

C 新政刺激作用还待时间观察

安居客提供的数据显示,“太原三十六条”楼市新政对成交的作用正在减弱。新政出台**周成交套数为740套,第二周730套,第三周降落到549套。虽然新政出台第三周的成交套数从**周的740套,降到了549套,但是比新政之前的一周460套,还是要高出89套。龙湖天钜项目新政第三周的到访量,已从首周646组降到351组;来自万科的数据显示,新政**周万科太原项目到访环比上**62%,成交环比上**148%,第二周开始新政热度回落,到访环比下降23%,成交环比下降27%;第三周到访、成交环比稳定。上述清晰的楼市走势与山西晚报记者采访的其它楼盘情况相似。

“政策出台效果需要有一定的反应时间。按照以往的经验来看,政策出台前三周的成交暴增,原因是不少等待新政置业者的需求释放。这部分需求释放完毕之后,楼市会进入一个稳定的盘整期。政策效果周期需要一年。”山西朗润智业的调研人员称,上一轮限购松绑的效果周期为两年。

“省城二手房市场没有被激活,说明市场没有全面回暖。”合和房地产经纪公司的曹先生称,很多想置换新房的客户,需要把自己手里的房子先卖掉才能筹款买下一套房子,但新政的利好显然针对新房更多。目前,新政取消了“认房又认贷”的购房限制,而业主卖旧房也想价格高一些,等待更好时机,所以,新政对市场全面回暖能否起到作用还得再观察一段时间。

在业内人士看来,房地产市场的关键还在于普通购房者手里有没有钱。据官方数据,2022年一季度太原市居民人均可支配**10265元,虽然比上年同期增长5.4%,而4月的疫情影响了许多普通人的**预期,“只有购买力提升,房地产市场才能真正回暖。”

小牛是位刚需置业者,他一直在关注多个刚需盘。他告诉山西晚报记者,新政出台之后与他对接的置业顾问一再强调房子要**价了,要他付款。但一个月过去了,他看中3个楼盘其中的4个户型,有两个**价没卖出去,有一个还降价了。“咱老百姓口袋里的钱有限,今年各类企事业单位都缺钱,今年**能不降已经非常不错。但买房会把所有积蓄都搭上,万一**和工作不稳定,买了房日子会更紧张。而且政策会不会有变?之后的楼市又会怎样?对于百姓来说,难的不是眼前的首付,是长达几十年的还贷压力,如果**上不去,楼价还会跌,谁也不敢这么轻易把钱花出去。”小牛说出了多数仍在观望等待的置业者的心声。

太原市迎泽区郝家沟某售楼处置业顾问告诉山西晚报记者,自从端午节以后,售楼处的热闹场面逐渐冷却下来。“意向者在政策出台后集中释放,该买的都买了。意向不强的人继续观望,不敢出手。这个结果是大家早就预料到的。”置业顾问说道。

D 新政全部落地还需各方配合

“太原三十六条楼市新政,至今尚未做到条条落地。新政鼓励**按首付20%办理房贷,但是现在**的贷款政策没有具体落实下来,客户房贷签约这块有点滞后。”山西晚报记者走访多个售楼处后发现都有此类问题,许多楼盘还是按30%首付款的比例执行。

“我们还没有接到准确的信息,目前依然是30%的首套房首付比例。”山西晚报记者致电工商**、建设**、****等**进行咨询,对方客服均称首房首贷仍按3成付首付。但是山西晚报记者发现,不管是置业顾问还是其他中介在介绍新政时均称可按20%的首付办贷款。“政策都下来了,只是时间的问题。我们签订的合同也会按照20%来让客户签约的。”

山西晚报记者从多家楼盘及**客服了解到,目前五大行尚未执行首房首贷两成首付的政策,各分行仍在等总行批复;而平安、浦发、中信、晋商等个别全国****份**、城商行可以办理两成首付。与此同时,能办两成首付的**还要考察楼盘及房企的金融信誉是否安全,楼盘运营是否健康。在这样的条件下,已经与平安、浦发、晋商、中信等**签约的少数楼盘,一个月来业绩突飞**进。不少等两成首付的业主,会由此改变购房目标,或者房贷转签可办两成首付的**。

业界人士表示,疫情**新了很多人对房子的认知,买房逻辑发生巨变。无房族希望更快买房,高端购房者想换别墅,疫情之下,商圈配套、物业服务等成为买房的重点考虑因素。便捷的商业配套可以为居民提供生活物资保障。品质全面的物业服务能为业主提供全方位生活所需。“太原三十六条”政策重点主要为鼓励太原及山西中部城市居民在太原购房,针对业主深度高层次购房需求,新政第二十一条有所提及,但无法具象化、KPI数据化。

对于大多数的购房者来说,如今进入楼市买房早已不同于过去,购房者不仅会对开发商的安全**,楼盘能否保质、如期交付进行评估,更会在买房时格外注重开发商、楼盘的口碑,实地探访工地,勘察周边配套落地情况及周边楼盘生活便捷**调查等,品牌、产品、地段的多维角度均优的项目才会更受购房者青睐。政策对口碑好的房企品牌销售有助益,而负面**缠身甚至**雷的房企,无法改变成交惨淡的事实,是政策重点监管的对象。

【编者按】

近日,国务院办公厅发布《关于进一步推进省以下**政体制改革工作的指导意见》,提出进一步理顺省以下政府间**政关系,建立健全权责配置更为合理、**划分更加规范、**力分布相对均衡、基层保障更加有力的省以下**政体制。澎湃**推出系列报道,看懂此次改革的内涵。

省以下**政体制改革将进一步深化。

6月13日,国务院办公厅发布《关于进一步推进省以下**政体制改革工作的指导意见》(以下简称《意见》),部署进一步推进省以下**政体制改革的任务举措。此前4月19日召开的中央全面深化改革委员会第二十五次会议上,审议通过了《意见》。

“当前,随着中央与省之间的**政关系逐步理顺,加快推进省以下**政体制改革恰逢其时。其重点在于进一步规范省与市、市与县之间的**政关系,充分发挥**政制度在**治理中的基础和重要支柱作用。”上海**经大学公共经济与管理学院教授吴一平在接受澎湃**记者采访时指出,进一步推进省以下政府间**政关系改革有助于省内区域间的平衡发展。

《意见》指出,省以下**政体制还存在**政事权和支出责任划分不尽合理、**划分不够规范、有的转移支付定位不清、一些地方“三保”(保基本民生、保工资、保运转)压力较大、基本公共服务均等化程度有待提升等问题。

如何理解进一步推进省以下**政体制改革?《意见》的重要提法与过去相比,有什么变化吗?

省以下**政体制改革的背景

“当前**政体制改革的基本框架是1994年**税改革奠定的,旨在构建分税制**政管理体制,即分税制。”**社会科学院**经战略研究院副院长杨志勇在接受澎湃**记者采访时指出,省以下**政体制改革属于政府间**政关系改革的内容,同时与预算改革、税制改革有着密切联系。

杨志勇进一步介绍,选择什么样的省以下**政体制,**核心的内容是如何更加有效地推进公共服务的有效提供。“省以下**政体制是**政体制的重要组成部分,又是整个**政体制的薄弱点。各地经济社会发展水平不同,省以下**政体制建设的水平也有较大差异。一般说来,经济较为发达地区的省以下**政体制建设状况总体较好,而经济基础较为薄弱地区省以下**政体制建设也相对滞后。”

武汉大学**税与法律研究中心主任熊伟在接受澎湃**记者采访时指出,省以下**政体制的改革并非自今日始,从1994年实施分税制以来就一直在进行。他指出,从1994年起,中央与地方之间建立分税制,统一了收支划分,但省以下**政体制,均由上**政府自行决定,例如,省决定其与地级市的收支划分,地级市决定与县的收支划分,县决定与乡的收支划分。中央与地方之间实施统一的分税制,但地方各级政府之间的收支划分方式并不统一,五花八门,有的比照央地之间的分税制,有的仍然延续原来的**干制。

杨志勇表示,为了顺利推进中央和省之间的分税制**政管理体制改革,1994年的改革方案在尊重地方既得利益的前提下进行。20多年来,**政体制几经演变,以税收返还为主要形式的地方既得利益在整个政府**力盘子中所占的分量越来越小,中央对地方**政的转移支付越来越多,而且一般**转移支付占比越来越高,这就为省以下**政体制的进一步改革创造了更好条件。

“近几年来,受新冠疫情和经济增速下滑的影响,地方政府**骤降,新增支出却不断增加,县市****政非常困难,必须尽快想办法采取措施解决问题。”熊伟表示,进一步推行省以下**政管理体制改革,建立合理的政府间利益分配机制,目的就在于以**促政,增加省级政府的调控能力,改善基层政府的**政状况,同时也借此规范地方**政行为,促进全国统一大市场的建设。

今年4月,中央中央、国务院提出要加快建设国内统一大市场,打破地方保护和市场分割,打通制约经济循环的关键堵点,促进商品要素资源在更大范围内畅通流动。杨志勇指出,一些省份省以下**政体制改革滞后,与新发展观念的全面贯彻落实、全国统一大市场的建设、基本公共服务均等化目标的实现不太适应。

上海**会计学院硕士生**钟世虎在接受澎湃**记者采访时表示,推进省以下**政体制改革有利于优化**政资源配置,缓解基层**政资金压力,也有利于强化基层公共服务保障能力,推动公共服务均等化。

熊伟介绍,2002年**政部就制定了《关于完善省以下**政管理体制有关问题的意见》,“其内容涉及划分省以下事权与支出责任、划分省以下**政**、建立省以下转移支付制度。此时,省以下**政仍然实行四级,即,从乡镇、县、地级市到省。”

2006年,为加强乡镇**政管理,规范乡镇收支行为,防范和化解乡镇债务风险,结合乡镇**政管理方式改革试点的经验,**政部发布关于进一步推进乡**县管工作的通知。2007年前后,江苏、江西、河北、湖南、山东等省推行**政“省直管县”改革。据**政部数据,截至2011年底,全国27个省份在1080个市县实行了省直管县**政管理方式改革,约占全国县级总数的54%。

熊伟介绍道,2016年,国务院开始推进中央与地方**政事权与支出责任划分改革,地方**政事权与支出责任的内容及结构已经有所变化。2016年“营改增”全面推行后,地方**力结构也出现较大调整,作为地方主体税种的营业税取消,增值税的地方分享比例提高到50%。“更为重要的是,自党的十八大以来,我国经济发展进入新常态模式,中央与地方之间的关系也进入新常态,总体来说是要追求统一、规范、法治、问责,这对省以下**政体制的改革形成期待。”

与过去相比,有哪些重要变化?

《意见》提出,在中央和地方分税制的原则框架内,遵循完善政府间**政关系的基本原则,清晰界定省以下**政事权和支出责任,理顺省以下政府间**关系,完善省以下转移支付制度,建立健全省以下**政体制调整机制,规范省以下**政管理。

熊伟指出,这五个方面是政府间**政关系的主要内容,中央与地方如此,省以下**政体制也是如此。

他表示,与过去相比,现有的内容有以下特点:**,更加强调对**政事权与支出责任的划分。央地之间的划分改革,不仅奠定了地方改革的基础,也为其提供了改革模版。第二,仍然尊重地方的自主权,各省自己决定如何划分**政收支,但中央提出了明确的导向,并不主张地方太多的自行其是。第三,规范化要求明显增强。无论是收支划分,还是转移支付,都在试图建立明确规则,强调**和程序。例如,不允许地方**全留,坚持收支两条线,取消与税收挂钩的**政奖励或返还,等等。第四,在解决基层**政困难方面,提出了事权上移的新思路,增加省级政府的事权和支出责任,相应降低了基层**政开支的压力。

“以上内容的提出,与当前所面临的政治经济社会背景是一致的。**政是**治理的基础。各地照此实施后,对缓解基层**政压力、增加省级宏观调控能力、遏制地方之间的恶**竞争、打通资源流动的堵点,应该都会大有助益。”熊伟表示。

钟世虎指出,**政事权和支出责任划分改革一直都是**税体制改革中“**难啃的**头”,本次推进省以下**政体制改革的亮点之一就是清晰界定省以下**政事权和支出责任,它有利于让省以下各级政府明白自己该做什么事和该花什么钱,能够激励各级政府更好地履职尽责和分工协作。

杨志勇也指出,此次《意见》更加明确具体怎么做,更有助于省以下**政体制自身的可持续**,更加注意尊重**政体制安排的规律,更加注意激励相容机制的建立,更加有助于推动全国统一大市场的形成,更加有助于新发展理念的贯彻和落实,更加有助于**政在**治理体系和治理能力现代化中作用的发挥。他同时指出,“省以下**政体制改革与行政管理体制改革密切相关。**政的省直管县改革之所以在推行中,遇到不少挑战,就是因为**政体制不可能摆脱行政管理体制的影响。省以下**政体制改革涉及的问题很多很复杂,与全面深化改革有着密切联系。省以下**政体制改革越快,**政信息化进程越快,问题越来越复杂,改革方案推行对地方治理能力提出更高要求,而这需要更高素质的人才匹配。地方治理人才总体缺乏,在一定程度上影响了好的**政体制的推行,或让设计中的**政体制容易走样。这是省以下**政体制改革需要注意的问题,显然这不是**政体制改革可以解决的问题,基层人才短板问题更需要统筹解决。”

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